Die Berufsausübung des selbstständigen Zahnarztes ist – wie die Berufsordnung dies vorschreibt – grundsätzlich an einen Praxissitz gebunden. Die Praxisräumlichkeiten sind daher die Basis der (zahn)ärztlichen Existenz. Auch ist der Standort der Praxis für die Bindung der Patienten von erheblicher Bedeutung. Die angemieteten Praxisräume stellen insoweit einen wichtigen Faktor bei der Bestimmung des ideellen Wertes der Praxis dar. Daher sind die Konditionen des Mietvertrages für jeden Praxisinhaber sowohl während der eigenen Praxistätigkeit als auch im Falle eines Praxisverkaufs von entscheidender Bedeutung. Dennoch zeigt die Erfahrung, dass Mietverträge häufig nahezu ungelesen unterschrieben werden.
Bei der Bindung an einen Mietvertrag von 10 Jahren und mehr geht es jedoch schnell um höhere sechsstellige Beträge, so dass sich Praxisinhaber sorgfältig mit dem Thema Mietvertrag auseinandersetzen sollten, bevor sie eine langfristige mietvertragliche Bindung eingehen.
Keine Formularmietverträge
Der Mietvertrag für die Praxisräume ist interessengerecht zu gestalten. Dabei sind die Besonderheiten, die ein Praxisbetrieb erfordert, zu bedenken. Von einem Rückgriff auf die üblichen im Handel erhältlichen Geschäftsraummietformulare ist dringend abzuraten, da diese Besonderheiten selten berücksichtigen. Nachteilige Klauseln in Mietverträgen können für den Praxisinhaber eine erhebliche Risikoquelle darstellen, weil im gewerblichen Mietrecht nicht die gleichen Schutzrechte zugunsten von Mietern greifen wie bei der Wohnraummiete. Einige der aus der Wohnraummiete bekannten Rechte gelten bei gewerblichen Mietverträgen von vornherein nicht oder können vertraglich ausgeschlossen werden. Daher sind bei Praxismietverträgen viele Klauseln Verhandlungssache. Aus diesem Grund sollten Praxisinhaber wissen, worauf sie beim Abschluss vom Praxismietvertrag unbedingt achten sollten.
Kernpunkte des Mietvertrages
Der konkrete Praxismietvertrag muss die Gewähr für eine sichere berufliche Existenz des niedergelassenen (Zahn)Arztes als Mieter bieten. Grundvoraussetzung dafür ist eine ausreichend lange gesicherte Laufzeit des Mietvertrages. Das allein reicht aber noch nicht aus. Vielmehr sind die unterschiedlichsten rechtlichen und tatsächlichen Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Dabei ist in jedem einzelnen Fall gesondert zu prüfen und festzustellen, welche konkreten Regelungen tatsächlich erforderlich sind. Allgemeine oder pauschale Empfehlungen können dazu nicht gemacht werden. Allerdings gibt es einige Kernpunkte, welche bei Abschluss des Mietvertrages stets beachtet werden sollten. Dazu im Einzelnen:
Gesellschaft als Mieter
Bei Kooperationen zwischen (Zahn)Ärzten, sei es als Berufsausübungsgemeinschaft, Organisationsgemeinschaft, aber auch bei Betrieb eines Medizinischen Versorgungszentrums, sollte die hierzu gegründete Gesellschaft Mietvertragspartei sein und den Vertrag mit dem Vermieter abschließen. Hierdurch wird die Aufnahme neuer Partner und das Ausscheiden vorhandener Partner erleichtert.
Einzelpraxis als Mieter
Wird die Praxis als Einzelpraxis betrieben, sollte vorab die Zustimmung des Vermieters zur Aufnahme weiterer Partner und gegebenenfalls zur Untervermietung eingeholt werden.
Vertrags(zahn)ärztliche Zulassung und Bestand des Mietvertrages
Für den Fall, dass der (Zahn)Arzt für die Aufnahme seiner Praxistätigkeit in den anzumietenden Räumen auf die Zulassung zur vertrags(zahn)ärztlichen Tätigkeit angewiesen ist, muss der Mietvertrag eine Regelung enthalten, die den Bestand des Mietvertrages von der Zulassung des (Zahn)Arztes abhängig macht.
Vertragslaufzeit
Wie bereits angesprochen, muss der Praxismietvertrag eine ausreichend lange Vertragsdauer haben. Diese kann sich in eine Festmietzeit und eine sich möglichst mehrfach anschließende Verlängerung durch Ausübung einer entsprechenden Option aufteilen.
Schriftform
Der Praxismietvertrag selbst sowie sämtliche Vertragsänderungen müssen schriftlich abgeschlossen werden. Es sollte darauf geachtet werden, dass der Mietvertrag möglichst so gebunden ist, dass einzelne Seiten nicht ausgetauscht werden können. Auch Kündigungen und Optionserklärungen haben stets schriftlich zu erfolgen.
Höhe Mietzins
Ein weiterer Kernpunkt des Mietvertrages ist die Höhe des monatlich zu zahlenden Mietzinses. Eine Hilfe zur Einschätzung der Rechtfertigung der Miethöhe bietet die ansässige Industrie- und Handelskammer (IHK), welche regelmäßig einen gewerblichen Mietspiegel veröffentlicht. Im Gespräch mit dem Vermieter ist in jedem Fall zu klären, was man für seine Mietzahlungen bekommt oder bekommen sollte.
Wertsteigerungsklausel
Häufig sehen Mietverträge die Vereinbarung einer Wertsteigerungsklausel vor. Diese wird der (Zahn)Arzt aufgrund der angestrebten längeren Laufzeit meist akzeptieren müssen.
Es ist zu empfehlen, dass in den ersten fünf Jahren des Bestehens des Mietverhältnisses eine Änderung des Mietzinses ausgeschlossen ist und danach eine Wertsicherungsvereinbarung gilt. Diese sollte sich an dem vom Statistischen Bundesamt festgelegten Verbraucherpreisindex orientieren. Verändert sich dieser Wert um mehr als 10% gegenüber dem Basisjahr, wird die Miete mit einer Frist von zwei Monaten erhöht oder auch gesenkt.
Baumaßnahmen und Finanzierung
Es finden sich selten Gewerbeflächen, welche bereits die Belange einer (Zahn)Arztpraxis berücksichtigen. Daher sind häufig Baumaßnahmen, wie beispielsweise an Böden, Wänden und Leitungen) vorzunehmen. Diese Baumaßnahmen sind in der Regel mit erheblichen Kosten verbunden. Ziel sollte es daher sein, diese Kosten auf den Vermieter abzuwälzen. Erfahrungsgemäß sind Vermieter oft zur Übernahme von Baumaßnahmen bereit, weil sie hierdurch einen langjährigen Mieter gewinnen und die Umbaukosten über die Laufzeit gegebenenfalls umlegen können. Überdies kann der Vermieter die Kosten steuermindernd als Abschreibung nutzen. Es empfiehlt sich, im Praxismietvertrag die Übernahme der Baumaßnahmen durch den Vermieter bis zu einem festgelegten Betrag zu vereinbaren.
Umbau / Rückbau
Im Praxismietvertrag sollte zudem vereinbart werden, dass der durch den Umbau erreichte Zustand zum Mietzustand wird und ein späterer Rückbau durch den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist.
Werden Baumaßnahmen auf Kosten des Mieters durchgeführt, ist darauf zu achten, dass wenn dadurch eine Wertsteigerung der Mieträume bewirkt wurde, diese bei einer etwaigen Neufestsetzung der Miete unberücksichtigt bleiben. Andernfalls zahlt der Mieter die selbst durchgeführten Umbaumaßnahmen noch einmal.
Für den Fall, dass der Mieter Umbaumaßnahmen durchführen möchte, sollte im Mietvertrag eine Regelung getroffen werden, dass der Vermieter nach vorherigen Information mittels eingeschriebenem Brief, dieses Vorhaben nur in einer festgelegten Frist und nur aus bauordnungsrechtlichen oder bautechnischen Gründen ablehnen darf. Folgt darauf keine Rückmeldung des Vermieters, so gilt die Zustimmung als erteilt.
Werden in dem Mietobjekt Baumaßnahmen im Vorfeld einer Praxisgründung durchgeführt, sollte der Praxismietvertrag vorsehen, dass während der Bauphase keine Miete, sondern ausschließlich die Nebenkosten zu zahlen sind.
Kein vollständiger Ausschluss des Minderungs- und Zurückbehaltungsrechts
Da nicht ausgeschlossen werden kann, dass während der Laufzeit des Vertrages Mängel in der Mietsache auftreten, sollte niemals ein vollständiger Ausschluss des Minderungsrechts und der Zurückbehaltungsrechte vereinbart werden.
Übergabeprotokoll zum Praxismietvertrag
Bei Übergabe der Mietsache durch den Vermieter muss in einem vollständigen Protokoll festgehalten werden, ob die Mietsache in allen Punkten den mietvertraglich vereinbarten Bedingungen entspricht. Waren im Vorfeld Um- oder Ausbauarbeiten vereinbart, muss das Protokoll auch darauf hinweisen, ob die Arbeiten vollständig abgeschlossen sind, oder ob noch Restarbeiten – gegebenenfalls bis wann – zu erledigen sind.
Zustand des Mietobjekts bei Beendigung des Mietverhältnisses
Überdies ist festzulegen, in welchem Zustand das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben ist. Vorsicht ist dabei insbesondere bei Rückbauklauseln geboten, da Rückbauten meist sehr teuer sind.
Konkurrenzschutzklausel und Hinweisschild
Schließlich ist auf eine umfassende Regelung zum Schutz vor Konkurrenz und ein über das Ende des Mietverhältnisses hinausgehendes Recht auf Anbringung eines Hinweisschildes auf etwaige neue Praxisräumlichkeiten hinzuwirken.
Fazit
Die soeben angesprochenen Kernpunkte zeigen, dass sich der Praxisinhaber vor dem Abschluss eines Mietvertrages eine Vielzahl an Fragen stellen muss. Zu bedenken ist dabei auch, dass Vermieter von Gewerbeimmobilien in der Regel anwaltlich beraten sind. Daher liegt es nahe, dass der Mietvertrag Regelungen enthält, die vor allem für die Vermieterseite günstig sind. Deswegen sollten vom Vermieter vorgelegte Mietverträge grundsätzlich geprüft werden, bevor sie unterzeichnet werden. Solche Verträge ungeprüft oder gar ungelesen zu unterschreiben birgt ein großes Risiko. Aus diesem Grund sollten sich Praxisinhaber für die Prüfung Zeit nehmen und sich nicht von der Vermieterseite zu einer vorschnellen Unterzeichnung drängen lassen. Ist der Mietvertrag erst einmal unterschrieben, sind Änderungen nicht mehr durchsetzbar. In aller Regel hilft da auch kein noch so gutes Verhältnis zum Vermieter.
Praxisinhaber sollten zudem bedenken, dass sie, sobald die Praxis an einem Standort etabliert ist, faktisch darauf angewiesen sind, die Praxis an diesem Standort fortzuführen. Eine Verlegung des Praxissitzes stellt neben dem damit verbundenen bürokratischen Aufwand immer auch eine finanzielle Belastung dar. Dies betrifft zum einen den Rückbau der alten und den Ausbau der neuen Praxisräumlichkeiten sowie den Umsatzausfall für die Zeit des Umzuges. Überdies ist ein Praxisumzug in aller Regel auch mit einem Verlust von Patienten verbunden.
Letztlich hängen vom Mietvertrag auch der Wert und die Attraktivität der Praxis für einen Nachfolger ab. Wer eine Praxis übernimmt, legt berechtigter Weise großen Wert darauf, die Praxis in den bestehenden Räumlichkeiten fortführen zu können. Ist dies nicht oder nicht zu gleichen Konditionen möglich, verringert das den ideellen Praxiswert, wenn nicht sogar viele potentielle Nachfolger von einem Kauf der Praxis absehen werden.
Im Praxismietvertrag sollte daher sichergestellt sein, dass vom Einzug bis zur Nachfolge, die Interessen des Praxisinhabers angemessen berücksichtigt werden. Angesichts der Vielzahl der insoweit zu treffenden Regelungen sollte jeder zukünftige Mieter von Praxisräumen spätestens bei Abschluss des Praxismietvertrag und besser bereits im Rahmen der Vertragsverhandlungen einen spezialisierten Anwalt als Berater hinzuziehen.
