Der Gesetzgeber hat infolge der Corona-Pandemie zahlreiche Gesetzesänderungen auf den Weg gebracht. Darunter auch zeitlich befristete Veränderungen im Mietrecht, die Mieter vor Herauskündigungen schützen sollen. Diese Veränderungen möchten wir nachfolgend vorstellen.
Änderungen im Mietrecht als Mieterschutz
Hintergrund der Gesetzesänderungen ist, dass zahlreiche Betriebe seit mehreren Wochen zwangsweise schließen müssen. So dürfen Kosmetik Studios nicht mehr behandeln, da es sich um keine systemrelevanten Gesundheitsträger handelt. Trotz fehlender Einnahmen sind Mieter aus dem Mietvertrag weiterhin zur Gegenleistung verpflichtet und müssen den Mietzins leisten. Zur Abmilderung hat der Gesetzgeber das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ verabschiedet. Die Regelungen betreffend das Mietrecht sind seit dem 1.4.2020 in Kraft.
Wann kann mir gekündigt werden?
Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter unter anderem dann die Kündigung aussprechen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Mieter oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Sprich: wird zweimal keine Miete gezahlt, darf der Mietvertrag außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund gekündigt werden.
Was sieht das Gesetz zum Mietrecht nun vor?
Das Gesetz normiert einen zeitlich begrenzen Kündigungsausschluss bei Zahlungsverzug. Danach kann ein Vermieter ein Mietverhältnis nicht allein aus dem Grund kündigen, dass im Zeitraum vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 trotz Fälligkeit der Mieter den Mietzins nicht zahlt. Selbstverständlich muss die Nichtzahlung auf die Corona-Pandemie zurückzuführen sein und dies muss vom Mieter glaubhaft gemacht werden.
Das Gesetz sieht vor, dass der gesetzliche Kündigungsausschluss am 30.06.2022 endet und bis zu diesem Zeitpunkt der rückständige Mietzins zurückgezahlt werden muss. Während dieser Zeit kann der Vermieter und der Mieter das Mietverhältnis selbstverständlich aus anderen Gründen ordentlich als auch außerordentlich kündigen.
Kündigungsrecht auf Grund eines Berufsverbots?
Fraglich ist in dem Zusammenhang, ob die Corona-Pandemie Gewerbemietern ein Recht zur vorzeitigen Kündigung gibt, weil sie keine Einnahmen generieren. Dies ist zu verneinen. Denn behördliche Maßnahmen, die auf Grund des Geschäftsbetriebs ergehen, scheiden als Grund für eine vorzeitige Kündigung aus. Die vorzeitige Kündigung kommt nur dann in Betracht, wenn der Vermieter für die Umstände, die zur vorzeitigen Kündigung führen, verantwortlich ist. Dies ist im Fall der behördlich angeordneten Berufsverbote und der Nutzungsuntersagung nicht der Fall.
Mietminderung auf Grund von höherer Gewalt oder Störung der Geschäftsgrundlage?
Weiter sollten Mieter prüfen lassen, ob die Miete erfolgreich gemindert werden kann, da ein Fall von höherer Gewalt vorliegen könnte. Diese Frage kann nicht pauschal beantwortet werden, sondern hängt maßgeblich von der im konkreten Mietvertrag getroffenen Risikoverteilung ab. Unter Force Majeure wird verstanden, dass ein von außen einwirkendes, also betriebsfremdes, unvorhersehbares und auch unvermeidbares Ereignis vorliegt. Das Kriterium der Außergewöhnlichkeit zwingt, dass jeder Einzelfall abgewogen und betrachtet werden muss.
Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt weiter das Anpassungsinstrument der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313. Hiernach kann ein Mietverhältnis angepasst werden, sofern die zur Grundlage des Vertrags gewordenen Umstände sich nach Abschluss des Vertrags nachhaltig und dauerhaft geändert haben, die Änderungen schwerwiegend ist und/oder sich durch die Störung der Geschäftsgrundlage ein Risiko verwirklich hat, welches nicht von einer der Parteien zu tragen ist und die unveränderte Fortsetzung des Vertrages für die betroffene Partei nicht zumutbar ist. Daraus folgt jedoch erst einmal nur das Recht den Vertrag anzupassen. Eine Kündigung kommt nach eingehender rechtlicher Prüfung nur dann in Betracht, wenn eine Anpassung nicht möglich ist oder für die betroffene Partei nicht zumutbar ist. Hier kann für beide Seiten gut argumentiert werden, wobei mehr dafürspricht, den Mietzins für die Dauer der Pandemie anzupassen.
Fazit für das weitere Vorgehen
In jedem Falle sollte vor einer Handlung, egal, ob aus der Perspektive des Mieters oder des Vermieters geklärt werden, welche Rechte der jeweiligen Partei zustehen. Denn ein überstürztes und dann auch noch rechtsfehlerhaftes Handeln führt in der Sache nicht weiter. Welches Handeln angezeigt ist muss im Zusammenspiel von Mietvertrag und persönlicher wirtschaftlicher Situation geprüft werden. Es ist dabei stets ratsam, nachdem die eigene rechtliche Situation klar ist, zunächst das Gespräch mit der Gegenpartei zu suchen.
Eventuell ist der Vermieter zu Kompromissen bereit, die Ihrer Situation noch besser zu Gute kommen. Denn: schöner Mietraum ist leider in Ballungsgebieten knapp und sollte nicht überhastet aufgegeben werden. Gerne loten wir mit Ihnen gemeinsam die bestmöglichste Handlungsalternative aus und prüfen Ihre Mietverträge.
